상권분석의 핵심요소
1. 유효수요를 갖출것
2. 위 유효수요의 주동선(유동인구가 아님에 주의, 또한 경쟁입지보다 사람이 많은가)에 위치할 것!
3. 주동선이 흐르는 입지가 아닐 것
4. 상권이 아닌 입지를 고려할 것!
주동선과 배후 유효수요지역을 계량화 시각화 수치화 해보자
22년 최저임금 주휴포함 10,300원 최저임금&금리 상승 고려하면 반드시 1입지를 사야한다. 아파트를 살때처럼 비교하여 갭매우기 할 것이라 생각하면 큰 오산!
유효수요의 범위를 체크하자. 다세대 밀집지역은 5만m2 → 1,200 세대(서울기준) 나온다.
로드뷰를 먼저보면 간판발에 속으니 지도를 보자
유동인구는 저녁 7시에 가서 세라
아파트는 지역, 상가는 지역내 입지를 보는것!
지금은 골목권상권은 해서는 안될떄 아닐까
세대수별 입점 가능한 업종
| 세대수 | 근무자 | 업종 |
| 500세대 | 1명 | 부동산, 세탁, 미용실, 편의점(수퍼), 교습소 |
| 2,000세대 | 3-4명 | 빵, 술+일반음식점, 의원, 학원 |
| 4,000세대 | 베스킨, 김밤, 홈플러스 익스프레스, 분식 | |
| 6,000세대 | 커피, 던킨, 화장품, 은행 | |
| 10,000세대 | 롯데리아, 다이소, 올리브영/... |
최소한 2,000세대 이상의 유효수요는 있어야 근린상권이 형성된다.
1,000세대는 500세대 기준으로 봐야한다.
오피스지역은 까탈스러운 손님들이 많아서 장사하기 힘들다. 자신없으면 주거지역으로 가자
주거지역은 유동인구는 중요하지 않지만 주동선은 중요하다.
구매력보다는 소비력이 중요
배후세대수가 얼마냐에 따라 끊어먹는 위치인지 망하는 위치인지 결정된다.
그리드 분석 : 반경 150m 1차 상권, 반경 200m 2차 상권
학교가 그리드에 있으면 좋은 자리가 아니다. 넓은 자리에 유효수요를 뺴먹음.
학원은 잘되지 않을까? no! 학원은 집앞으로 보낸다.
학원이 잘되는 상권은 학교를 낀 아파트 단지가 이용하는 근린상가지역. not 학교를 낀 상가지역
학원 잘되는 곳이랑 의원급 병원이 잘되는 곳이 비슷하다. 초중고가 없어요 => 학생거주X