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의정부 답사기 안녕하세요. 나폴리탄입니다. 다사다난했던 어린이날을 마치고 찾아간 임장지는 의정부였습니다. 육아 스트레스엔 역시 부대찌개! 의정부가 아직도 미군부대 있는 변두리라고 생각한다면 그건 당신의 오산! 의정부에서 가장 크게 상전벽해할 지역인 탑석역 인근을 찾아가 보았습니다. 7호선 연장, 미군부대 개발, 법무타운 개발, 심지어 GTX F까지!!! 가슴이 웅장해지는 개발계획의 한가운데에는 탑석역 초역세권 용현현대 1차가 있습니다. 하지만 문제는 가격입니다. 59가 5.5억에 호가되어 있고 최근 아들 장가보내기용 급매가 4.9에 거래되었습니다. 그런데 바로 옆에 탑센자가 6억 용현현대 2차가 3.5억입니다. 실거주라면 탑센자, 투자자라면 현대2차로 달려가야 하는 게 아닐까 싶습니다. 임장 전 관심 매물! 탑센자 바.. 더보기
김종율 상가강의 6강리뷰 - 재산세(So Called) : 위락시설, 고급오락장 등 불건전업종에는 건물분 재산세 중과 => 세입자에 전가 특약 : 재산세, 교통유발분담금 등은 임대인의 명의로 부과되더라도 세입자의 영업으로 인한 것이므로 '을'이 부담하기로 한다. - 허가 및 영업관련 특약(성매매 금지특약) : 임대인은 허용용도로만 해당 부동산의 사용을 허락하며 만약 성매매나 이와 유사한 영업을 하여 행정처분을 받게 되면 위약금조로 일금 --을 을이 갑에게 지급한다. - 유치권 : 실제공사비가 발생 & 점유해야 성사한다. - 숙박시설 허가 : 상업시설 ○ 공업지역 △, 주거지역 X : 돈되는 지역 => 경쟁점이 안생긴다. - 숙박시설은 미성년자 혼숙빼고는 불법 없음. 임차보증금으로 임대인이 시설을 함 - 숙박시설이 객실 30개 이.. 더보기
김종율 상가강의 5강 리뷰 보행자에게는 접근성 및 간판빨이 그다지 중요하지 않지만(주동선과 유효수요가 더 중요) 차는 매우중요하다. 국도/지방도에는 건물을 앞으로 빼서 건물전체의 가시성을 확보하는 것이 중요하다. 지방도로의 확장시 보상이 비싸면 우회로가 뚫릴수가 있어 매우 조심해야한다.\ DT점의 경우 3년간 매년 15% 내외의 매출이 신장되고 그 이후에는 정체.. 조심! 트래픽이 늘어날 곳을 사라 DT 절차 : 포텐셜->차량동선->입지포인트선정->물건작업(인근부동산)->물건화(가격협상)->스벅홈피 입점제안->OK->토지 매매가 협의 후 계약->임대차계약 스타벅스는 시가지에서 고속도로로 나가는 쪽이 좋다. 관통도로의 교차로 좋다 더보기
김종율 상가강의 4강 리뷰 업종제한 깨뜨리기 - 만약 상가 분양계약석 상에 해당호실에 업종이 지정되어 있거나 특정 업종은 해당호실에 입점을 제한한다는 규정이 있다면 분양자는 물론 낙찰자와 그 세입자 까지 그 규정을 지켜야 한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단의 규약 업종제한에도 동일한 효력을 미친다. => 업종이 제한되어 있지 품목이 제한된 것이 아님 다른업종에서 유사 품목을 판매하여 편의점 및 커피전문점과 동일하 효과를 얻을수 있다. 역으로 편의점 독점으로 하고 싶다면 업종제한이 아닌 품목제한을 요청할것(단, 분양초기에) 매출이 나오는 꼬마빌딩 => 대로변 업무용 빌딩 후면의 밥먹고 담배피우고 회식하는 동선 - 빌딩은 나보다 부자가 사고 싶은 걸 한박자 앞에 사는 것 단지 내 상가 - 단지 내 상가 특징 .. 더보기
김종율 상가강의 3강 리뷰 동선 파악하기 - 단순유동이냐 VS. 소비동선이냐 - 동선은 유효수요의 매출을 흡수하는 빨대. 충분한 유효수요를 갖춰도 동선 반대방향에 있음녀 유효수요의 매출을 흡수하지 못해 좋은 상가가 아님. - 지하철 개통 후에도 기존 동선에 있던 상가들이 좋아보인다. 그러나 점점 바뀐다. - 지하철역과 역 중간 사거리 => 매우 안좋은 자리다 - 지하철역 출구를 봐라. 출구 아닌쪽은 사는거 아니다. - 2천세대 확보안되고, 학교도 멀면 병원이나 학원 안들어온다. - 스트리트형 상가는 지하철에 찾기도 힘들고 임대맞추기 힘들다 그 옆에 프라자 상가사라. 흐르는 입지가 발생하는 원리 1) 물건이 대로변에 위치하며 유동인구가 많고 2) 이면에 1인분이 이상(2000세대) 유효수요의 독립된 상권이 있고 3) 물건이 해당지역.. 더보기
아는만큼 보이는 상가임대차보호법 ■ 상가건물임대차 보호법 개요 구분 내용 비고 법의 지위 민사특별법 우선 적용 적용범위 상가건물(사업자등록대상)의 임대차로 시행령에 정한 환산보증금 이내 임대차 사업자등록 필수 대항력 건물의 인도+사업자 등록시 익일부터 발생 제3자에게 대항하는 능력발생 우선 변제권 확정일자(세무서)날인시 발생 등기와 동일한 효력, 경매시 배당권리 발생 계약갱신청구권 계약만료전 6개월~1개월 사이 임차인 청구시 총10년간 갱신가능(2018년 10월 16일 이후 신규 및 갱신된 계약) 환산보증금 초과시에도 청구권 행사는 가능 권리금 회수 기회 보호 임차인의 권리금 회수 방해 금지 (계약종료 6개월전 ~ 종료시까지 행사가능) 환산보증금 초과시에도 보호 차임 증감권 연 5%까지 증액 가능 환산보증금 초과시 5%이상 증액 가능 .. 더보기
포항 주요 포스트 찍고가기 안녕하세요. 나폴리탄입니다. 전세 재계약차 포항을 다녀왔습니다. 오늘은 계약서 쓰고 편하게 벚꽃이나 보고 등산이나 하고 오려고 했으나 참새가 방앗간을 그냥 지나갈 수 없어서 간단히 주요 포스트만 보고 가시겠습니다 코로나로 인해 과거 시내라고 불리던 6 거리 상권은 주말 오후임에도 불구하고 사람 이동이 별로 없고 임대 표지만 붙어있는 반면 영일대 해수욕장 상권은 꾸준히 가족단위/연인 단위로 사람들이 모입니다. 해수욕장 왼쪽에는 숙박시설이 오른쪽에는 물회와 베이커리가 모여있습니다.(포항 물회는 진리, 냠냠) 지도상 원으로 표시된 부분인데, 해수욕장에서 환호공원 스페이스 워크로 들어가는 트래픽이 꽤 있습니다. 대로변 건물가격이 부담스럽다면 아래 주택을 매입해서 상가로 변신시켜보는 건 어떨까 생각해봅니다. 중심.. 더보기
김종율 상가강의 2강 리뷰 - 버스정류장 앞 상가가 다 좋은곳은 아니다. - 버스대기 승객 -> 유효수요X, 객단가 낮다. 정류소앞 상가가 등진 유효수요의 주동선 파악할 것 - 아파트 단지 내 상가 : 독점할 수 있는 세대수가 관건 최소한 500세대 이상은 독점해야함 - 근린상가 : 이용빈도가 높고 노출을 선호하여 전면상가가 영업이 잘됨 중심상가(유흥) : 이용빈도가 낮고 노출을 꺼려하며 이면상가가 영업이 잘됨 - 그럼 언제 사야하나? 택지지구는 초기(3년까지)에는 근린상가, 중심상가 구분없이 전면이 영업일 잘됨. 성숙기로 접어들면서 1. 근린상가 전면 -> 전면 2. 중심상가 전면 ->이면 즉 중심사가는 3년뒤에 사라 - 분양가는 전면이 더 비싸다. - 택지개발지구는 상위 10%입지 사야한다. 사정없이 1입지. 1층 없으면 차라.. 더보기

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