부동산 초보자를 위한 글 #1

안녕하세요. 나폴리탄입니다. 오늘은 부동산 공부를 처음 시작하시려고 하는 분들을 위해 글을 써보았습니다. 먼저 아래 이론을 참으로 가정하고 이야기를 해보겠습니다.

 

■ 효율적시장가설

말도 많고 탈도 많은 가설입니다. 이는 자본시장이 이용가능한 모든 정보를 가격에 즉각적으로 반영한다는것입니다. 저도 '즉각적'이라는 말에 동의를 하지는 않습니다. 그렇지만 비교적 단시간내에서 가격에 반영을 한다고 생각합니다. 오세훈 시장 당선을 예로 들어봅시다 은마, 잠실5단지, 상계주공 등 재건축을 할 수 있고 하고 싶은 단지들은 바로 정책의 변화를 호가에 반영하지 않습니까? 상록수역 GTX B가 들어온다는 소식은 또 어떻고요? 주식시장과 속도의 차이는 있지만 공개된 정보는 가격에 단기간에 반영이 됩니다. 

 

그럼 미공개 정보는 어떻습니까? LH사태는 어떻고요? 사람들이 미공개 정보를 알지는 못하지만 가격은 알 수 있습니다. 이유없이 가격이 오르는 걸 보면 그 곳에 무언가 변화가 있음을 눈치채고 투자자들의 관심을 받을수 있겠죠. 하지만 부동산 시장은 주식시장과 같이 가격만 보고 따라가는 현상은 적습니다. 

 

"공개된 정보는 단기간에 반영하고 미공개 정보는 가격에 반영 안될 가능성이 많다." 라는 것이 부동산 시장의 효율적 시장가설입니다.

 

1. 자산의 가격결정은 어떻게 될까?

 

자산의 대표주자인 주식이나 채권을 예로 들어보겠습니다. 가치의 측정도구는 화폐입니다. 채권의 가격은 쿠폰(Yield)에 의해 결정되고 이론상 주식의 가격은 배당금에 의해 결정됩니다. 상가역시 월세에 의해 결정이 됩니다. 

예를 들어서 말씀드리자면, 감정가 10억 상가가 있는데 연 임대료가 2천만원이면 이 상가의 가치평가(Valuation)은 제대로 된 것일까요? 중요한 변수가 하나 빠졌습니다. 무위험이자율이 얼마냐 하는거죠. 현재 무위험 이자율이 2%라고 가정을 해봅시다. 그럼 이 상가의 가격은 싼걸까요 비싼걸까요? 이 상가를 사는것은 미친짓입니다. 무위험 이자율과 똑같은 임대료를 받으려고 공실의 위험, 임대료 하락의 위험, 세금 등등의 리스크를 떠안게 되는 것이니까요. 무위험 이자율이 2%라고 하면 자산의 기대수익률은 아래와 같은 위계질서를 갖게 될 것입니다.

 

2%<국채<회사채<수익형 부동산<주식

 

자산의 가치평가의 첫번째 원칙은 "자산의 위험을 평가하고 그 기대수익률이 무위험이자율과 비교했을 때 적정한가?"입니다.

 

2. 그럼 주택가격은 어떻게 결정되는거지?

 

한가지 의문이 듭니다. 수익형 부동산이 아닌 주택의 가격은 어떻게 결정되는것인가? 먼저 1번에서 했던 것과 똑같이 실증분석을 해보도록 하겠습니다.

 

대치동 대표 아파트 래대팰입니다. 매가는 30억이며 월세는 2억보증금에 월세 650입니다. 그럼 이 부동산의 수익률은 아래와 같습니다.

(650*12)/(300,000-20,000) = 2.78% 입니다. 

 

3년만기 국고채가 1.10% 입니다. 월세의 절대금액을 떠나서 위험자산의 수익률 프리미엄이 국고채와 1.68% 밖에 차이가 나지 않습니다. 

 

중위험을 표방하는 ELS의 쿠폰이 4% 중후반대입니다. 주택가격 결정에는 무언가 특별한 것이 있음에 틀림없습니다.

 

3. 주택가격에는 무언가 특별한 것이 있다.

 

주택은 자산임에 동시에 필수재의 성격을 가지고 있습니다. 즉 주택가격은 수익률 뿐만 아니라 f(수익률, 금리, 거시경제, 인구, 세대수, 입지, 상품성) 에 따라 결정이 된다고 볼수 있습니다. 상관관계는 나중에 시간이 더 많이 생길때 해보도록 하겠습니다.

 

사회과학은 자연과학처럼 공식으로 움직이지 않습니다. 간혹 주변에 어떠한 상황에서든지 "인구가 몇명이 되고 세대수가 얼마가 되고 금리가 얼마가 되면 매수해라!"라고 얘기하는 사람이 있다면 자리를 피하시는게 좋습니다. 사기꾼일 확률이 높습니다. 사회과학은 지금은 맞는얘기가 나중에는 틀린얘기가 되기도 하니깐요. 

 

4. 그럼 주택공부는 어떻게 해야하는걸까요?

 

앞서 살펴본 주택가격의 함수 f(수익률, 금리, 거시경제, 인구, 세대수, 입지, 상품성)에서 함수안의 모든 변수를 공부해야합니다. 참 요새는 정책변수까지 가세했습니다. 그리고 정보는 공개되는 즉시 빠르게 가격에 반영이 됩니다. 어려운 시장입니다. 주택공부를 하면서 맨큐의 경제학부터 펴볼 필요는 없습니다. 골목대장님이 말씀하신대로 어디에 변화가 생길지 그 변화의 파급력은 얼마나 될지 알아서 선점하는 것이 공부입니다.

 

또한, 부동산은 개별성이 높기 때문에 지역별 입지에 대해서 공부를 하시는게 훨씬 빠릅니다. 많이 돌아다니고 부동산을 돌아다니다보면 모르는 것이 하나씩 생기고 그걸 하나씩 공부하고 강의를 듣다보면 어느새 고수가 되가는걸 느끼실 수 있을겁니다. 

 

당연한 얘기를 너무 길게 한 느낌입니다. 하지만 초보분에게는 도움이 될 수도 있을 생각에 적어보았습니다. 감사합니다.