나폴리탄의 금융이야기 2 (임대업 사업자 대출)

 

안녕하세요 나폴리탄입니다. 오늘도 지난 시간에 이어 살면서 그렇게 필요하다고 느낀적은 없지만 그래도 알아두면 왠지 도움이 될것 같은 임대업 대출에 대해 이야기를 해보려고 합니다.

 

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나폴리탄의 금융이야기(가계대출&기업대출)

(1편 참조)

 

지금 정부에서 적폐취급해서 그렇지 임대업도 하나의 산업입니다. 각자의 사업을 하면서 사익추구를 하는것이 무엇이 나쁜점인지 모르겠습니다. 사는 집으로 돈을 벌면 안된다고 하면 먹는 밥으로 돈을 버는건 왜 되는거죠? 옷은요? 말하면 머하겠습니까. 얘기가 산으로 가기전에 다시 본론으로 들어와서.

 

1. 산업별 대출 가능 자산 배분

 

은행은 연 사업계획을 수립할때 산업별 포트폴리오 관리라는 것을 합니다. 즉, 특정산업에 자산(우리가 대출을 받으면 부채지만 은행입장에서는 자산입니다)이 몰리지 않도록 철강산업에 3천억, 자동차 산업에 5천억, 임대업에 4천억.... 이런식으로 말입니다. 또한, 사업계획에서 배정한 포트폴리오에 쏠림현상이 일어나 특정산업에 돈이 몰리게 되면 은행 자체적으로 해당 사업의 자산의 증가속도를 조절합니다. 제 경험상 연말이 되면 임대업과 도소매업의 포트폴리오 한도가 차서 임대업자들에게 대출을 못해주었습니다. 돈이 필요하면 그래서 연초에 대출받으라는 말이 나오는 것이죠.

 

2. 임대업대출

 

지금부터 드리는 말씀은 사업자 대출입니다. 지난시간에 기업대출은 사용 목적에 따라 운전자금대출, 시설자금 대출로 나뉜다고 말씀드렸는데요. 임대업자의 경우에는 어떻게 될까요?

 

구  분	세 부 사 례
운전자금대출	- 보증금 반환 - 인테리어
시설자금대출	- 부동산구입 - 자산가치를 증대 시키는 리모델링(자본적 지출)

사실 이 구분은 은행직원이 알아서 해줄겁니다. 알아두시면 왠지 도움이 되지 않을까 하는 마음에 ㅎㅎ

하지만 이제부터는 좀 중요합니다. 잘따라 오셔요

 

1) LTV(Loan to Value Ratio)

대통령 신년 기자회견에서 그렇게 전문적인거 물어보지 말라고 했던 바로 그 LTV입니다. 본인이 가지고 있는 담보의 가치에서 얼마만큼 대출을 해주겠다는 겁니다. 주거용 건물은 pass하곘습니다. 왜냐면 임대사업자 LTV가 0이니깐요.

 

아파트를 제외하고 다른 부동산은 감정 절차를 거칩니다. 담보물건 및 대출금액의 크기에 따라 감평법인에서 감정평가서를 받기도 하고 동네 부동산에서 시세를 물어보기도 합니다. 그렇지만 은행에서 감정은 시세의 7~80%라고 생각하시면 됩니다. 법원에서의 감정은 낙찰금액을 높게 받아서 빚잔치를 해야하기 때문에 감평금액이 높게 나오지만 은행은 대출이 과대하게 나갈수 있어 보수적인 감정을 선호합니다.

 

은행마다 다르지만 구분상가는 거의 60%, 근린상가는 70%정도의 LTV를 가지고 있습니다.

 

2) 여신 담당자의 역량

전에 살짝 던졌던 떡밥을 회수하겠습니다. 기업대출은 LTV대로 대출을 안할수 있습니다. 즉, 감정가 100억짜리 건물에 LTV 70% 라면 70억 대출을 하는데 80억도 할수 있고 60억도 할수 있다는 말입니다. 차주의 현금창출능력, 거래실적, 재산정도에 따라서 조금 더 해줄수도 덜해줄수도 있습니다. 그렇다고 은행갈때 억지로 돈많은 사람처럼 보일 필요는 없습니다. 대출업무를 보다보면 어느정도 사짜 구분하는 능력이 생깁니다. ㅎㅎ

 

3) LTI(Loan to Income Ratio)

LTI는 조금 생소하실겁니다. LTI는 RTI 관련 규제가 나올때 같이 나왔던건데 소득 대비 대출입니다. 이건 금융당국에서 가이드라인을 준것이 없어서 대출 할때 참고자료정도로만 사용합니다.

 

4) RTI(Rent To Income Ratio)

RTI규제가 처음 나왔을때 전 지금 15억 이상 대출금지 규제 만큼이나 충격적이었습니다.

RTI = 연 임대소득/연 이자비용 이고 임대소득, 이자비용에 해당되는 물건에만 적용되는 것입니다. 이것이 주거용 건물일 경우에는 1.25 이상 비주거용 건물일 경우에는 1.5 이상일 경우에만 대출을 해주라는 것입니다. 저 이자비용이 대출이자 비용이 아니라 스트레스 금리 1.5% 가량을 가산한 금리입니다.

 

비주거용 건물에서 월세를 받는 경우에는 사실 의미가 없는 규제였습니다. 문제는 보증금을 높게 받은 상가이거나 전세를 받은 임대사업자의 경우에는 사업자 대출금지와 마찬가지인 규제였죠.

 

임대사업자 대출에 대해서 감이 좀 잡히시나요? 상가구매시 막연히 상가금액의 60% 대출나오겠지라고 생각하셨다면 아니 아니 아니됩니다~ 질문사항 있으시면 댓글로 부탁드립니다.

 

다음시간에는 건설자금 대출을 한번 해볼까 합니다. 그런데 저도 대출업무 그만둔지 벌써 2년이 넘어서 가물가물... 잘 한번 준비해보겠습니다.