안녕하세요 경제적 자유를 꿈꾸고 있는 나폴리탄입니다.
지난번에 예고드렸던데로 건설자금 대출에 대해 이야기를 해보려고 합니다. 건설이라고 하면 상당히 많은 부분을 포함하고 있습니다. 해외플랜트 건설과 같이 현대중공업급 대기업이 하는 사업부터 단독주택의 창고를 짓는 것까지 건설, 건축행위로 볼 수 있습니다. 그러나 플랜트 건설PF, 아파트 건설PF와 같은 대출까지 언급드리진 않겠습니다. 우리가 이제와서 현대중공업을 창업할 순 없지 않습니까? 거기 종업원으로 취업하기도 어려운 마당에.
오늘은 건설/건축 자금 대출중에 주변에서 쉽게 볼수 있고 그나마 나도 조금만 준비하면 할만할 거 같다고 느껴지는 빌라건설자금 대출에 대해서 얘기를 해드리겠습니다.
1. 빌라 분양업자란?
제가 직접 빌라 분양업을 해본 경험은 없습니다만, 제가 서울에서 빌라하면 가장 먼저 생각나는 화곡동에서 근무했던 경험을 바탕으로 말씀드리겠습니다. 분양업자에 대한 이야기는 제가 직접 경험하지 않고 옆에서 지켜본 경험을 바탕으로 말씀드리는 것이기 때문에 오류가 있을수 있습니다. 발견하시면 댓글로 수정요청 부탁드립니다.
빌라 분양업자는 시행사라고 생각하면 쉽습니다. 땅에 대한 소유권을 가지고 건설사를 불러서 건축행위를 하고, 분양팀(제가 본 바로는 이상하게 분양팀 실장님은 며느리가 많이 하더라고요)을 꾸려 수요자에게 분양을 마치면 수익금 손에 쥐고 프로젝트를 끝면서 동 사업장의 사업자를 폐업합니다. (세금때문에 프로젝트 별로 사업자를 달리 한다고 합니다. 분양업도 명의 전쟁입니다.) 분양만 잘 되면 1년에 2개정도 사업장 돌리면서 편하게 놀고 먹더라고요.
2. 땅을 사야지
제가 만난 빌라 분양업자들이 가장 시간을 많이 쓰고 주의를 기울이는 것이 땅을 보러 다니는 일이었습니다. 나대지 보다는 주로 단독주택을 삽니다. 부수고 새로 지으면 되니깐요. 이때 빌라 분양업자는 은행을 찾아옵니다. 분양업 사업자등록증 하나 달랑들고.....
땅을 살때 대출을 받는 것입니다. 그럼 은행에서는 허름한 단독주택을 보고 어떻게 대출금을 산정할까요? 은행에서는 KB시세가 나오는 아파트 말고는 전부 감정을 합니다. 감정가에 적용되는 LTV는 건축허가를 받았느냐 아니냐에 따라 조금 달라지기는 하니다만 (토지 감정가 * LTV + 알파)로 대출한도가 산정되어 잔금일에 매도자 통장으로 입금됩니다.
3. 건설자금도 어떻게 좀....
사업의 기본은 내 돈 많이 안들이고 돈버는 겁니다. 그래서 분양업자는 건설자금도 어떻게 안되냐고 물어봅니다. 토지 매입을 하고 나서 이렇게 물어보면 상당히 당황스럽습니다. 왜냐면 1금융권은 왠만하면 건설자금대출을 안해주기 때문입니다. 방법은 있습니다. 가지고 있는 부동산 및 예금을 공동담보로 넣으면 되지만 그런 여력있으신 분들이 별로 없습니다. 그래서 저는 처음 상담을 할때부터 이렇게 상담을 했었습니다.
사장님 : 김차장 내가 이번에 예쁜땅을 하나 봤는데, 요새 대출 잘나오지?
나 : 그럼요 사장님 그런데 혹시 건설자금도 필요하신가요?
사장님 : 이번에는 건설자금도 좀 필요하겠는데.
나 : 아........ 쪼오기 길건너서 신협보이시죠? 금리는 조금 쎈데 건설자금까지 하시려면 거기가 요새 공격적으로 하더라고요.(2015년 얘기입니다.)
네 그렇습니다. 전 대놓고 2금융으로 가시라고 권해드렸습니다. 안되는걸 된다고 얘기했다고 나중에 서로 낭패보는거 보단 나으니깐요.
그래도 건설자금대출이 가능했다라고 가정을 한번 해봅시다. 건설자금대출은 우리가 일반적으로 받는 대출과 지급방식이 다릅니다. 기성고 대출이라고 하는데 건설의 진행정도에 따라 건설업체에게 자금이 지급되는거죠. 감리업체에서 공정에 대한 서류를 꾸며오고, 건설업체에서 공사자금을 청구한 세금계산서를 은행에 내면 찔끔 찔끔 돈을 내주는 식입니다. 차주입장에서도 그렇지만 대출담당자 입장에서도 매우 손이 많이 가는 대출이죠.. 극혐...
4. 이제 다 짓고 분양해야되는데..
빌라는 건축 시작하고 6개월이면 거의 다 준공이 떨어집니다. 그러면 은행에서는 새로운 건축물에 근저당을 설정하고 각 호수가 분양될때마다 상환해야 될 금액을 정합니다.
이제 분양팀이 꾸려지고 우리들이 빌라촌을 돌아다닐때 흔하게 볼수 있는 현수막이 걸립니다.
5. 헉스 미분양!
모든 분양업이 그렇지만 미분양이 떨어지면 상당히 골치아파집니다. 미분양이라고 이자를 안받는거는 아니니깐요. 인건비도 나가야되고 건축비도 나가야되고... 제가 만나본 빌라 사장님들중에서도 가장 두려워하는 것이 미분양이었습니다. 잘나가다가 2군데 사업장정도 분양안되면 망할수도 있다고 하더라고요. 투자도 그렇지만 건설도 타이밍입니다.
어떠셨나요? 직업의 세계같은 글이기도 하네요. ㅎㅎ 다음엔 토지분양자금 대출 얘기를 한번 해볼께요. 감사합니다~
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